Mahmut Hamsici
İstanbul’da barınma sorunu, emlak piyasasındaki gelişmelere de paralel olarak büyümeye devam ediyor. Bu türlü bir periyotta kentte yüz binlerce boş konutun bulunması da tartışma yaratıyor.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökce, Mayıs ayında yaptığı açıklamada, İstanbul’da yaklaşık 450-750 bin ortası boş konut bulunduğunu söyledi.
Buğra Gökce, kıymetli bir kısmının yatırım gayesiyle alınmış ikinci ve üçüncü konutlar olduğunu belirttiği bu boş konutların; konut erişimini kısıtlayan ve konut piyasasını istikrarsızlaştıran kıymetli bir faktör olduğunu savundu.
Gökçe, bu konutların değerlendirilmesinin hem fiyatların çok yükseldiği konut piyasasının dengelenmesini sağlayabileceğini hem de toplumsal konut olarak kullanılıp sarsıntıya karşı yapı stoğunun yenilenmesinde yarar sağlayabileceğini belirtti.
Bu kapsamda İBB yetkilileri, boş konutlarla ilgili olarak vergi ve teşvik üzere uygulamaları devreye sokacak düzenlemelerin yapılması gerektiğini söylüyor.
Peki bu sorun dünya kentlerinde nasıl yaşanıyor ve ne cins tahliller gündeme getiriliyor?
Dünyada da büyüyen bir sorun
Başta Batı ülkeleri olmak üzere gelişmiş ülkelerin kentlerinde de boş konut sıkıntısının, konut meselesinin modülü olarak kıymetli bir tartışma konusu haline geldiği görülüyor.
Ekonomik Kalkınma ve İşbirliği Örgütü’nün (OECD) 2022 yılında bu hususta hazırladığı kapsamlı bir rapor bulunuyor.
Raporda bu bahisle ilgili tüm ülkelerden bilgi alınamadığı, hasebiyle incelemede tüm ülkelerin olmadığı notu düşülmüş.
OECD raporuna nazaran, toplam konut stoğu içinde boş mesken oranı en fazla olan ülkelerinde başında sırasıyla Malta, Japonya, Kıbrıs, Macaristan, ABD, Finlandiya, Şili, Slovenya, Slovakya, Avustralya, İrlanda ve Kanada geliyor.
Malta, Japonya, Kıbrıs ve Macaristan’da boş konutların mevcut konut stoğu içindeki hissesi, yüzde 12’nin üstünde.
Bu oran ABD’de ise yaklaşık yüzde 11. Bu, ülkede yaklaşık 16 milyon konutun boş olduğu manasına geliyor.
OECD’ye nazaran boş konut oranının en düşük olduğu ülkeler ortasında ise İzlanda, İsviçre ve İngiltere var.
Bu ülkelerde boş konut oranı yüzde 3’ün altında.
OECD’nin listesinde Türkiye bulunmuyor.
Boş konut kavramıyla ilgili farklı ülkelerde farklı tarif yaklaşımları oluşabildiği görülüyor.
Bu konutların boş olmasının nedenleri de tek bir nedenle açıklanmayabiliyor.
Bununla birlikte dünyanın çeşitli kentlerinde, yerli yahut yabancı şahısların ya da şirketlerin, konut piyasasına yatırım maksatlı yaklaşımlarının boş konutların oranını artıran bir eğilim yarattığı öne sürülüyor.
Bu alanda dünyanın farklı yerlerinde kampanya yürüten kümeler oluşmuş durumda.
Bu kümeler Global Boş Meskenler Ağı isimli bir çatı yapılanması oluşturmuş.
İngiltere merkezli Boş Konutlarla İlgili Hareket Kümesi da onlardan biri.
BBC Türkçe’ye konuşan, kümenin yöneticilerinden Chris Bailey, dünyanın birçok kentinde boş mesken sorunu olduğunu ve bunun konut krizini derinleştirdiğini savunuyor:
“Emlak, dünyanın büyük kentlerinde hem şirketler hem de bireyler için çok inançlı bir yatırım aracına dönüşmüş durumda. Bu yüzden çeşitli çeşitteki yatırımcılar bu meskenleri, onların içinde oturmak için satın almak isteyenlere karşı daha yüksek fiyat teklifi verebiliyorlar.
“Bu, konut satış fiyatlarını yükseltip konut bulmayı zorlaştırıyor. Ayrıyeten, bu konutlarda oturmayacak yatırımcıların oluşturduğu rekabet nedeniyle kira fiyatları da artıyor. Farklı toplum bölümlerini barındırmayan kentler, zenginlerin cümbüş parklarına dönüşüyor. Konut krizini çözme fırsatlarını kaçırıyoruz.”
Hangi ülke ne cins tedbirler alıyor?
Boş meskenlerin, kentlerdeki barınma meselesini artırmasına karşı kimi ülkeler son devirde çeşitli tedbirler alıyor.
Bunun değerli örneklerinden biri, Kanada’nın Britanya Kolumbiyası Eyaleti’ndeki Vancouver kentine ilişkin.
2017 yılında eyalet, 6 aydan fazla boş kalan ve bununla ilgili özel bir münasebet sunmayan meskenlere, yıllık olarak o konutların bedelinin yüzde 1’i kadar bir vergi ödeme zaruriliği getirdi. Bu oran daha sonra yüzde 3’e yükseltildi.
Chris Bailey, “Vancouver’ın dünyadaki en kârlı emlak yatırım pazarlarından biri olduğuna” dikkat çekiyor.
Bailey, eyalette ayrıyeten bu uygulamadan bağımsız bir spekülasyon ve boş konut vergisi olduğunu, bunun içinde konut alan yabancılar için yüzde 15’lik bir vergi zaruriliği bulunduğunu ve bunun önümüzdeki devirde yüzde 20’ye çıkarılmasının planladığını belirtiyor.
Avustralya’da da misal uygulamalara gidiliyor.
2018 yılı prestijiyle Melbourne kentinde, altı aydan fazla bir müddet bir konutu boş bırakan konut sahiplerine o meskenin pahasının yüzde 1’i kadar yıllık vergi ödeme yükümlülüğü getirildi.
Ayrıca ülke çapında da yeni bir konut alıp o meskeni altı ay müddetle boş bırakan yeni alıcılara en az 5500 Avustralya Doları ceza verme yetkisi devreye sokuldu.
Hollanda’da da Amsterdam Belediyesi, altı aydan uzun bir mühlet meskeninin boş olduğunu beyan etmeyen konut sahiplerine 9000 Euro’ya kadar ceza verilmesini öngören bir yasal düzenlemeyi tartışıyor.
İspanya’da Mayıs ayında parlamento tarafından onaylanan konut yasası kapsamında barınma hakkı maksadıyla alınan birçok kararın ortasında; belediyelere, boş konutların emlak vergilerini yüzde 150’ye varan oranda artırma yetkisi verilmesi de bulunuyor.
Barcelona kentinde ise mahallî idare, boş meskenlere karşı farklı bir taktik uyguluyor.
2016 yılında yapılan yasal düzenleme kapsamında Barcelona’daki mahallî idare, iki yıldan fazla müddet boş bırakılan bir konuta, toplumsal konut gayesiyle kullanmak için süreksiz olarak el koyabiliyor.
Yerel idare ayrıyeten bu mesken sahiplerine yüklü cezalar da verebiliyor.
Almanya’nın başşehri Berlin ise 2022 yılında aldığı bir kararla, kısa müddetli mesken kiralamaya karşı tedbirleri sertleştirmiş durumda.
Fransa’da 2013 yılında boş konutlar için bir vergi getirildi.
Chris Bailey, “Barcelona Üniversitesi’nin hazırladığı bir rapora nazaran bu vergi, Fransa’da 2013 ila 2017 yılları ortasında boş konut sayısının yüzde 13 azalmasını sağladı” diyor.
OECD’nin raporunda alt sıralarda yer almakla birlikte İngiltere’de de boş mesken sorunun son yıllarda arttığı bildiriliyor.
Bailey, İngiltere’de konut stoğunun yüzde 4’üne denk gelecek halde 1 milyon konutun boş olduğunu, 2021’deki nüfus sayımına nazaran bunun 1.5 milyon olabileceğinin ortaya çıktığını belirtiyor.
Boş konut artış suratının Londra, Güney Doğu İngiltere ve Doğu İngiltere üzere yeni konutların daha ağır inşa edildiği yerlerde daha yüksek olduğunu, bunun da boş meskenlerin yatırım maksadıyla alınmış konutlar olduğu kanısını doğurduğunu belirtiyor Bailey.
Hem İngiltere hem de dünyada hükümetlerin boş mesken meselesine karşı tedbirler alması gerektiğini savunan Bailey, bunun dünyanın birçok yerinde yaşanan konut kriziyle çaba açısından değerli olduğu görüşünde.
Dünyanın farklı kentlerinde tartışılan ve birtakım yerlerde devreye sokulan tedbirler, kıymetli yasal değişiklikleri kapsıyor ve birçok örnekte merkezi hükümetler ile lokal idarelerin bu hususta eş güdümlü hareket ettirmesini gerektiriyor.
Bir önceki yazımız olan JP Morgan ve Barclays, Merkez Bankası için faiz varsayımlarını açıkladı başlıklı makalemizde Faiz ve Tcmb hakkında bilgiler verilmektedir.
