Fundanur Öztürk
Ticaret Bakanlığı, son bir ayda emlak dalında “kayıt dışı ve manipülasyon hedefli ilan paylaşan” 545 şahsa toplamda 54 milyon 500 bin TL para cezası kesti. Bakanlık bu kontrollerin süreceğini vurgulayarak, para cezalarının devam edeceğine işaret etti. Pekala, bu uygulama konut krizine tahlil olabilir mi?
Bakanlık, 1 Eylül’den bu yana ilan platformlarındaki satılık emlak ilanlarını incelemeye aldı.
Son bir ayda satılık mesken ilanında %100 ve üzeri fiyat artışı yaparak, “tüketicileri mağdur eden ve özgür rekabeti bozan” 545 bireye 100 bin TL para cezası kesti.
Özellikle büyükşehirlerde her geçen gün artan emlak kriziyle birlikte, ilan platformlarına çeşitli kontrollerin getirilmesi uzun vakittir bekleniyordu.
Bakanlık “piyasadaki dengeyi bozacak” hareketlere karşı tüm kontrollerin artarak devam edeceğini belirtti:
“Spekülatif fiiller ile fahiş fiyata sebebiyet veren ilanlar ve aldatıcı reklamlar titizlikle incelenmektedir.”
Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Lideri Hakan Akçam, bu uygulamanın ilan portallarındaki “kaçak emlakçılara” ve spekülatif artışlara karşı caydırıcı olabileceğini düşünüyor.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökçe ise, “Yapısal sıkıntıları çözmeden yalnızca tüzel kontrol ve yaptırım ile piyasa fiyatlarını etkilemek mümkün değil” diyor:
“Yakın geçmişte kamunun yalnızca yaptırım araçlarıyla piyasaya müdahalesinin sonuçsuz kaldığını gösteren birçok örneğe şahit olduk. Sopayla yapısal problemleri çözemezsiniz. İstediğiniz kadar sopa sallayın, arz – talep istikrarı yerini bulur.”
“Kamunun elindeki en büyük güç yaptırım uygulamak değil, piyasa istikrarını sağlamak için Anayasa’nın kendisine verdiği ödevi yerine getirmek ve toplumsal konut üretmektir. Bütüncül bir plan olmazsa fiyat artışları devam eder.”
“İstanbul’da ortalama konut kirası 16 bin TL, yıl sonunda 20 bin olacak”
Dünyada konut fiyatlarının bir yılda en çok arttığı birinci üç kent Ankara, İstanbul ve İzmir.
BBC Türkçe’ye konuşan kesim temsilcilerine nazaran, bunun birden fazla yapısal sebebi bulunuyor.
İlan sitelerindeki manipülatif hareketlerin piyasaya negatif bir tesiri var; fakat tahlil için çok taraflı bir planlama işaret ediliyor.
Ağustos prestijiyle İstanbul geneli ortalama konut kiralarının 16 bin lira bandına geldiğini söyleyen Gökçe, 100 m2 ortalama bir konutun ise 3,3 milyon olduğunu kaydediyor.
Gökçe’ye nazaran makroekonomik siyaset tercihleri sebebiyle konut yatırımı, öbür yatırım araçlarına nazaran daha fazla ilgi görüyor:
“Yıllık yüzde 69 enflasyon olan bir ülkede siyaset faizi yüzde 25 üzere negatif gerçek faiz seviyesinde kaldıkça yatırım gayeli konut talebi de devam edecek. Yalnızca İstanbul’da 450 ile 750 bin ortasında boş konut var. Bunların birden fazla ikinci, üçüncü konutlar. Konut fiyatları aylık yüzde 4 artıyor. Yani öbür bir değişken olmazsa, yıl sonunda ortalama konut kirası yaklaşık 20 bin liraya ulaşacak.”
Gökçe, yabancılara Türk vatandaşlığı promosyonlu konut satışının da konut enflasyonunu hızlandırdığını kıymetlendiriyor:
“Her ülkenin yıllık konut üretim kapasitesi belirlidir. 85 milyonluk nüfusa sahip, senede 500 bine yakın konut üretilen bir ülkede konut piyasasını teoride 8 milyar beşere açarsanız arzın talebi karşılaması imkânsız hale gelir. Doğal olarak konut fiyatları yükselir.”
“Ankara’da 2 bin kaçak emlakçı var”
Ticaret Bakanlığını’nın yaptırımı, emlak ilan sitelerinde yapılan kısa periyodik manipülatif artışları amaç alıyor.
Akçam, bilhassa yetki dokümanı bulunmayan kayıt dışı emlak danışmanları ve direkt mülk sahiplerinin oluşturduğu ilanlarda fahiş artırımların izlendiğini belirtiyor.
Ankara’da 4 bin 135 kayıtlı emlakçı bulunduğunu söyleyen Akçam, bunun yanı sıra kentte 2 bin civarında kayıt dışı, yani ‘kaçak’ emlakçı olduğunu söylüyor:
“Mülk sahipleri ilan portallarını emsal alarak kendi mülkü için bir fiyat oluşturuyor lakin bu durum ekseriyetle gerçek fiyatları üst hakikat çekiyor. Vatandaş meskenini 10 bin liraya kira veriyor, iki gün içerisinde 20 bin liraya çıkarıyor. Hatta saatlik olarak fiyat artıranlar var.”
“Ankara’da bu ay konut fiyatları stabil kalmasına karşın, %100’ün üzerinde, hatta saatlik olarak fiyat artıran mülk sahipleri ve kaçak emlakçılar oldu. 2 milyonluk konutu için 4-4,5 milyon yazanlara şahit oluyoruz.”Sadece benim tespit edip şikayet etmek üzere arşivlediğim 60-70 ilan var.”
Emlak sitelerindeki ilanların ayda en fazla bir kez güncellenmesi gerektiğini söyleyen Akçam, böylelikle “günlük ve saatlik” fiyat artışlarının önüne geçileceğini pahalandırıyor.
Öte yandan, emlak sitelerinin düzenlenmesini hedefleyen tek yaptırım bu değildi.
31 Ağustos’ta Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle birlikte, konut ilanı vermek isteyenler, açık kimliklerini gizledikleri uydurma hesaplar üzerinden ilan veremeyecek.
Emlakçıların ilan paylaşabilmesi için ise yetki dokümanlarını sisteme girip doğrulama yapma koşulu getirildi.
Ayrıca kişinin kendisine, eşine yahut birinci ve ikinci derece yakınına ilişkin olmayan ve sahibi tarafından yetkilendirilmediği konutu ilana koyması da yasaklandı.
Akçam, 1 Kasım’da hayata geçecek bu uygulamalarla birlikte daldaki “kaçak” emlakçıların da bir ölçüde sistem dışı kalacağını pahalandırıyor.
Dövize bağlı inşaat maliyetleri artıyor
Türkiye’de konut sahipliği oranı 2002 yılında %73 seviyesindeyken bugün %56’ya düştü.
Uzmanlara nazaran konut sahipliğini artırmak için dışa bağımlı inşaat kesimi maliyetlerinin de azaltılması gerekiyor.
Gökçe, “Döviz artışı konut üretim maliyetlerini ve konut fiyatlarını artırıyor. İnşaat bölümünde yerli üreticiyi desteklemeden ve dış girdi sayısını azaltmadan konut piyasasını dengelemek mümkün değil” diyor.
Cumhurbaşkanı Erdoğan ise 9 Ekim’de kabine toplantısı sonrası yaptığı açıklamalarda, inşaat ve çimento kesimindeki fiyat artışlarının yakın takibe alındığını söyleyerek, “Haksız bir formda fiyat yükselttiği tespit edilen firmalar bunun bedelini ağır para cezalarıyla ödeyecekler” dedi.
Akçam da konut krizinin aşılabilmesi için, girdi maliyetleri üzerinde önemli bir kontrol sağlanması gerektiğini kaydediyor:
“İnşaat maliyetleri muhakkak bir yıl aralığında sabit tutulmalıdır. Ticaret Bakanlığı ve Rekabet Kurumu başta demir ve çimento ve öteki inşaat gereçlerinin fiyat artışında çok önemli denetleme yapmalıdır.”
“Ayrıca arsa, maliyetin %50’sidir. Devlet gerekirse yapan firmaya fiyatsız ya da düşük maliyetli emlak üretmeli.”
“Büyük bir insani ve toplumsal kriz bizi bekliyor.”
|
Anayasa’nın 57. unsurunda “konut hakkı” şöyle tanım ediliyor: “Devlet, kentlerin özelliklerini ve etraf kurallarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut gereksinimini karşılayacak önlemleri alır, ayrıyeten toplu konut teşebbüslerini takviyeler.” |
Gökçe, şayet Anayasa’da tanım edilen üzere bir toplu konut arzı sağlanmazsa, Türkiye’yi büyük bir insani ve toplumsal krizin beklediğini savunuyor:
“Bu hususun öncelikli tahlili toplumsal konut arzının artırılmasıdır. Piyasaya arz edilen konutlar yüklü olarak üst gelir düzeyinin gereksinimlerine uygun formda üretilen ve çoklukla de yatırım aracı olarak kullanılan lüks konutlar oldu.”
“Merkezi Hükümet ve biz Lokal İdarelerin öncelikli amacı, orta ve alt gelir kümeleri için toplumsal konut arzını artırmak olmalıdır, aksi halde konut krizi devam edecek.”
“Önlem alınmazsa birinci kere işe başlayan gençler, çalışanlar, taban ücretliler, emekliler İstanbul’da barınamaz. Bu türlü devam ederse 60-70 yaşında sokakta kalmış, barınma imkânı olmayan emekliler, yaşlılar sorunu yaşayacağız. Büyük bir insani ve toplumsal kriz bizi bekliyor.”
Bir önceki yazımız olan Hazine ve Maliye Bakanı Şimşek, enflasyonda düşüş için tarih verdi başlıklı makalemizde Enflasyon, Fon ve Program hakkında bilgiler verilmektedir.
